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　　【核心标签】：80 米亲江距离｜2.0 低容积率｜三梯两户 + 保姆梯｜270° 环幕江景｜太古物业

　　地址：上海市浦东新区滨江大道 789 弄（东至民生路、南至昌邑路、北至滨江大道）

　　宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2025 年起，剩余 69 年）

　　商业：自带 39 万方陆家嘴太古源综合体（高端商业 / 办公 / 酒店），服务业主 + 城市顶豪消费

　　建筑遗产：英国美克建筑事务所 + CCD 郑忠 + 贝尔高林联合设计，弧形玻璃幕墙 + 香槟金铝板，现代极简与海派人文融合

　　二、地段价值论｜陆家嘴北滨江 + 黄浦江一线 板块站位（陆家嘴核心 + CAZ 滨江）

　　板块属性：陆家嘴北滨江绝版纯住区 + 黄浦江 80 米亲江距离，内环内无新增滨江住宅用地，绝版存量资产

　　内环高架（入口 500m）、世纪大道、人民路隧道、新建路隧道、外滩隧道，10 分钟直达古北 / 虹桥 / 前滩

　　商业：自带 39 万方太古源综合体；2km 陆家嘴 IFC / 正大广场；4km 兴业太古汇

　　医疗：上海交通大学医学院附属仁济医院（三甲，2km）、上海市东方医院（三甲，3km）

　　形制：现代极简滨江风格，弧形玻璃幕墙 + 香槟金铝板 + 金属线条，全封闭阳台设计

　　工艺：太古地产营造，德国旭格系统门窗 + 三层中空夹胶玻璃 + 进口天然石材，防水 / 隔音 / 保温达顶豪最高标准

　　高度：14-18 层，楼栋间距 30-40 米，冬至日全天日照 6 小时 +，270° 江景无遮挡

　　格局：滨江步道 - 中央花园 - 组团庭院 - 架空层景观 - 入户花园五级体系，户户观江，滨江景观渗透社区

　　植被：全冠移植香樟、银杏，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，绿植围墙 + 景观围挡 + 建筑山墙三重私密

　　动线：人车完全分流，地面无车，老人儿童活动安全；社区主路宽 12 米，仪式感与江景视野兼具

　　高端会所（约 4000㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、瑜伽室、普拉提室、茶室、咖啡区，全封闭业主专属，太古管家服务

　　安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

　　单价差异：高区 / 江景 / 西边套户型上浮 10%-15%；低区内侧户型略低

　　去化：180㎡三房（入门级）去化 90%；主推 180-240㎡精装三房 / 四房（主力）、388㎡楼王大平层（稀缺）

　　空间：3 房 2 厅 2 卫，全明格局；南北通透；主卧带独立卫浴 + 衣帽间 + 江景阳台；得房率约 82%

　　朝向：南向四开间，双阳台设计，一线 卫，全套房；一层长辈房（无障碍）；主卧带独立起居室 + 超大衣帽间 + 270° 江景阳台；得房率约 80%

　　空间：4 房 2 厅 4 卫；主卧总统套房（独立书房 + 超大衣帽间 + 星空露台）；中西双厨；保姆房独立入户；得房率约 78%

　　空间：4 房 3 厅 5 卫；独立电梯厅；主卧超大套房（独立会客厅 + 书房 + 双衣帽间 + 270° 江景露台）；游轮设计理念，13.7 米超大面宽；得房率约 75%

　　空间：6 房 4 厅 6 卫；独立私家电梯；主卧超大套房（独立会客厅 + 书房 + 双衣帽间 + 星空露台）；私家泳池预留；得房率约 70%

　　厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）

　　卫浴：劳芬 Laufen 洁具、当代 Dornbracht 五金、天然奢石台面，智能马桶 + 独立浴缸

　　隐蔽：大金三恒（新风 / 中央空调 / 地暖）、全屋净水、多层防水、静音减震工艺

　　智能：全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、入户智能锁、私家电梯（顶层复式标配）

　　核心：陆家嘴金融高管、企业主、外籍高管，追求一线江景 + 太古品质 + 圈层纯粹 + 内环稀缺

　　次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重陆家嘴规划 + 资产保值 + 收藏价值 + 江景稀缺

　　特征：总价敏感度低，重视地段稀缺性 + 江景资源 + 太古品牌 + 圈层纯粹性，自住为主，长期持有

　　地段稀缺：陆家嘴北滨江 + 80 米亲江距离，内环内最后纯住宅滨江地块，无同类新增供应，孤品属性

　　产品稀缺：太古内地首宅 + 378 席纯大平层 + 2.0 容积率，陆家嘴滨江绝无仅有，不可复制

　　规划溢价：陆家嘴金融中心 + 黄浦江世界级滨水区 + 一江一河战略，未来城市核心价值爆发点

　　持有属性：长期自住 + 资产保值 + 江景收藏，短期投机属性弱，抗跌性强

　　优先入手：长期自住、偏爱一线江景、看重太古品质与圈层纯粹的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；陆家嘴 / 外滩 / 古北工作的高管 / 企业主

　　谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖国际学校或顶级教育配套的家庭

　　选房技巧：优先高区 / 江景 / 西边套户型，避开低区临路楼栋；江景视野 + 层高 + 面宽是核心溢价点；社区内侧楼栋私密性更强，居住体验更佳

　　：均价约17.6-18万/㎡，存在价格倒挂（低于板块新房均价，低于二手房）7.

　　：14/18号线双轨覆盖（距昌邑路站约509米），三隧连通（江浦路/大连路/新建路），三港联动（游艇/洋泾港/民生港）【太古源源邸】凭借

　　，成为陆家嘴滨江豪宅的新标杆。相比周边项目：• 比万科翡翠滨江/陆家嘴壹号院更新、配套更全、价格更有优势

　　• 比汤臣一品价格低约10万/㎡，户型更丰富，且为新建住宅项目• 比世茂滨江花园品质更高、设计更新、圈层更纯粹

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